En Algérie, construire un immeuble pour en vendre les appartements ne s’improvise pas. Depuis la loi n° 11-04 du 17 février 2011, la promotion immobilière est une profession réglementée : sans agrément, pas de vente sur plans, pas de contrat de réservation, et des poursuites pénales à la clé. Cette page s’adresse à deux publics. Aux porteurs de projet d’abord, qui veulent savoir qui peut obtenir l’agrément, avec quel dossier et auprès de qui. Aux acheteurs ensuite, pour qui vérifier cet agrément est le premier réflexe avant de signer quoi que ce soit. Pour la vue d’ensemble, voir notre guide sur la promotion immobilière en Algérie.
À quoi sert l’agrément de promoteur immobilier
L’article 4 de la loi 11-04 pose la règle sans détour : nul ne peut se prétendre promoteur immobilier ni exercer cette activité s’il n’est pas titulaire d’un agrément et inscrit au tableau national des promoteurs immobiliers. Seuls les promoteurs agréés et immatriculés au registre du commerce peuvent initier des projets immobiliers destinés à la vente ou à la location.
Concrètement, l’agrément ouvre la porte à tout le reste. Il est la condition pour conclure un contrat de réservation ou un contrat de vente sur plans, que la loi réserve aux promoteurs agréés. Il conditionne l’inscription au tableau national, puis l’affiliation au Fonds de garantie et de caution mutuelle de la promotion immobilière, sans laquelle l’acheteur n’est pas couvert. Dit autrement : un projet porté par quelqu’un sans agrément est un projet sans filet.
Les textes applicables
La loi 11-04 fixe le principe. Le décret exécutif n° 12-84 du 20 février 2012 en définit les modalités d’octroi et la tenue du tableau national. Il a été modifié une première fois par le décret n° 13-96 du 26 février 2013, puis par le décret n° 19-243 du 8 septembre 2019, qui a transféré la délivrance de l’agrément du ministère vers la wilaya.
S’y ajoutent le décret exécutif n° 12-85 du 20 février 2012, qui fixe le cahier des charges-type des engagements et responsabilités professionnels du promoteur, et plusieurs arrêtés : celui du 6 décembre 2012 sur la justification des ressources financières suffisantes pour accéder à la profession, celui du 16 octobre 2019 sur le modèle d’agrément et d’attestation d’inscription, et celui du 25 avril 2021 sur les modalités d’inscription au tableau national.
Qui peut obtenir l’agrément
La profession est ouverte aux personnes physiques comme aux sociétés, à condition de pouvoir accomplir des actes de commerce. Pour une personne physique, le décret 12-84 exige notamment d’être âgé d’au moins 25 ans, de nationalité algérienne et de présenter des garanties de bonne moralité. Un diplôme supérieur et des références professionnelles figurent dans le dossier, ce qui traduit l’exigence de l’article 12 de la loi : les projets destinés à la vente doivent être portés par des professionnels ayant un savoir-faire et des capacités financières suffisantes.
Pour une société, c’est le dirigeant qui doit remplir les conditions d’aptitude professionnelle. S’il ne les remplit pas, la société peut quand même postuler, à condition de justifier la collaboration permanente et effective d’une personne physique qui y répond.
La loi ferme aussi la porte à certains profils. L’article 20 exclut les personnes condamnées pour faux et usage de faux, vol, recel, abus de confiance, banqueroute, extorsion, escroquerie, chèque sans provision, corruption de fonctionnaires, faux témoignage, faux serment, fraude fiscale ou délits liés aux sociétés commerciales. L’interdiction vaut aussi pour les membres radiés définitivement d’un ordre professionnel pour manquement à la probité, et le candidat doit jouir de ses droits civiques.
Le dossier de demande d’agrément
La composition publiée par le ministère de l’Habitat distingue les deux cas. Pour une personne physique :
- une copie de la pièce d’identité ;
- tout document justifiant les références professionnelles ;
- une copie du diplôme supérieur ;
- le cahier des charges relatif aux engagements et responsabilités professionnels du promoteur, rempli et signé.
Pour une personne morale, le dossier se compose de pièces différentes :
- un exemplaire des statuts ;
- le bulletin officiel des annonces légales portant constitution de la société ;
- la délibération désignant le président, et le cas échéant le directeur général ou le gérant, sauf s’ils sont statutaires ;
- le cahier des charges du promoteur, rempli et signé ;
- la preuve que le dirigeant remplit les conditions d’aptitude, ou à défaut celle de la collaboration permanente d’une personne qualifiée.
Les pièces exactes, les formulaires et les éventuels frais peuvent évoluer. Mieux vaut vérifier la liste à jour auprès de la wilaya avant de déposer.
Où et comment déposer la demande
Depuis le décret exécutif n° 19-243, l’agrément n’est plus délivré par le ministère mais au niveau de la wilaya, après examen par une commission. Le ministère a par ailleurs ouvert une plateforme de demande en ligne dédiée aux promoteurs immobiliers, accessible depuis son portail des services à distance, où l’on trouve aussi le formulaire et le cahier des charges à télécharger.
En pratique, le point de contact reste la direction du logement de wilaya, qui renseigne sur le circuit local, les pièces complémentaires éventuelles et l’état d’avancement du dossier.
Après l’agrément : registre du commerce, tableau national et FGCMPI
Obtenir l’agrément ne suffit pas pour vendre. Trois formalités suivent, et c’est souvent là que les choses traînent.
Première étape, l’immatriculation au registre du commerce au titre de la promotion immobilière. Vient ensuite l’inscription au tableau national des promoteurs immobiliers, tenu par le ministère. Selon l’arrêté du 25 avril 2021, le promoteur dispose de six mois à compter de la signature de son agrément pour déposer sa demande auprès de la direction du logement de wilaya, qui la transmet au ministère ; chaque étape de traitement est encadrée par un délai de huit jours.
Dernière pièce du puzzle : l’affiliation au FGCMPI, obligatoire pour tout promoteur agréé et inscrit selon l’article 55 de la loi. Pour rester affilié, le promoteur doit payer à temps une cotisation annuelle. Chaque projet vendu sur plans doit ensuite faire l’objet d’une garantie propre.
Ces formalités ne sont pas théoriques. En 2016, le ministère avait retiré pour six mois l’agrément de 65 promoteurs qui ne s’étaient pas inscrits au tableau national.
Un agrément personnel, qui peut devenir caduc
L’agrément ne se cède pas et ne se transmet pas. L’article 22 va plus loin : tout changement de forme juridique, de dénomination ou de raison sociale, ainsi que le changement de gérant, rend l’agrément caduc de plein droit. Il faut alors le renouveler dans les mêmes conditions que pour une première demande.
Pour une société en plein programme, un simple changement de gérant peut donc la priver d’agrément valide. C’est aussi une vérification utile pour l’acheteur : le nom et le dirigeant figurant sur l’agrément doivent correspondre à ceux de la société qui signe.
Suspension, retrait et sanctions pénales
L’agrément peut être suspendu ou retiré, après examen du dossier par une commission créée auprès du ministre de l’Habitat. L’article 64 prévoit trois niveaux.
| Mesure | Cas prévus par la loi |
|---|---|
| Suspension provisoire, six mois au plus | Engagements envers les acquéreurs partiellement et injustement non exécutés, non-respect de la déontologie, manquement aux obligations légales |
| Retrait définitif | Conditions d’obtention plus remplies, manquements graves et répétés, cessation d’activité sans justification ni signalement, engagements non tenus envers l’État, les acquéreurs ou les partenaires |
| Retrait d’office | Décès, incapacité physique ou mentale, condamnation pour fraude fiscale, liquidation judiciaire |
Le promoteur peut contester la sanction auprès du ministre. Pour les acheteurs, le retrait de l’agrément déclenche un mécanisme protecteur : le Fonds de garantie se substitue à eux et peut faire achever les travaux par un autre promoteur, dans la limite des fonds versés. Les acquéreurs, eux, ne peuvent pas reprendre le chantier à leur compte.
Côté pénal, exercer sans agrément est puni selon l’article 243 du code pénal, et selon l’article 372 relatif à l’escroquerie si l’exercice illégal a lésé des acheteurs. Ne pas souscrire les garanties obligatoires expose à deux mois à deux ans d’emprisonnement et à une amende de 200 000 à 2 000 000 DA. En cas de récidive, les peines sont doublées.
Acheteurs : comment vérifier l’agrément d’un promoteur
Trois gestes suffisent, et ils prennent moins d’une heure.
- Demander une copie de l’agrément et contrôler que la dénomination et le dirigeant correspondent à la société qui vend.
- Chercher le promoteur dans la liste des promoteurs affiliés au FGCMPI et inscrits au tableau national, publiée sur le site du Fonds.
- Exiger l’attestation de garantie du projet précis, qui doit être annexée au contrat de vente sur plans.
Les notaires ont d’ailleurs reçu pour consigne, en 2025, d’exiger le certificat d’agrément, l’inscription au registre du commerce et l’inscription au tableau national avant de rédiger un acte de vente issu d’une promotion. Pour la suite des vérifications, voir notre checklist des documents à exiger avant de payer et notre grille pour reconnaître un bon promoteur.
Questions fréquentes sur l’agrément de promoteur
Qui délivre l’agrément de promoteur immobilier ?
Depuis le décret exécutif n° 19-243 du 8 septembre 2019, l’agrément est délivré au niveau de la wilaya. Le tableau national des promoteurs reste tenu par le ministère de l’Habitat.
Faut-il un diplôme pour devenir promoteur immobilier ?
Le dossier d’une personne physique comprend une copie du diplôme supérieur et des références professionnelles. Une société dont le dirigeant n’est pas qualifié doit justifier la collaboration permanente d’une personne qui l’est.
L’agrément suffit-il pour vendre des logements ?
Non. Le promoteur doit aussi être immatriculé au registre du commerce, inscrit au tableau national et affilié au FGCMPI, puis obtenir une garantie pour chaque projet vendu sur plans.
Combien de temps pour s’inscrire au tableau national ?
Selon l’arrêté du 25 avril 2021, le promoteur dispose de six mois à compter de la signature de son agrément pour déposer sa demande auprès de la direction du logement de wilaya.
Un changement de gérant annule-t-il l’agrément ?
Oui. Le changement de gérant, de forme, de dénomination ou de raison sociale rend l’agrément caduc de plein droit et impose de le renouveler.
Que risque celui qui vend sans agrément ?
Des poursuites sur le fondement de l’article 243 du code pénal, et de l’article 372 sur l’escroquerie si des acheteurs ont été lésés. Les peines sont doublées en cas de récidive.
Que devient mon achat si le promoteur perd son agrément ?
Le Fonds de garantie se substitue aux acquéreurs et peut faire achever les travaux par un autre promoteur, dans la limite des sommes versées.
Sources
- Loi n° 11-04 du 17 février 2011, Journal officiel n° 14 (PDF)
- Ministère de l’Habitat : agrément de promoteur immobilier et dossier
- Décret exécutif n° 19-243 du 8 septembre 2019 (PDF, arabe)
- El Moudjahid : six mois pour s’inscrire au tableau national
- FGCMPI : site officiel
- Retrait d’agrément de 65 promoteurs non inscrits (2016)