FGCMPI : la garantie de la vente sur plans en Algérie

Mis à jour le 23 septembre 2026

Le FGCMPI — Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion Immobilière — a été créé par le décret exécutif n° 97-406 du 3 novembre 1997, en application de l’article 13 du décret législatif n° 93-03 du 1er mars 1993 relatif à l’activité immobilière, qui a introduit en Algérie le principe de la vente sur plans (VSP) encadrée par une garantie financière obligatoire. Sa mission : garantir les avances versées, à la commande, par les futurs acquéreurs de logements ou de locaux auprès des promoteurs privés affiliés. Cette page détaille son fonctionnement, sa gouvernance, les vérifications à faire avant d’acheter sur plan, et ses coordonnées.

Qu’est-ce que le FGCMPI ?

Le FGCMPI est un organisme mutualiste sans but lucratif, placé sous la tutelle du ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme et de la Ville, et doté de la personnalité morale et de l’autonomie financière. Sa mission : garantir les paiements versés sous forme d’avances, à la commande, par les futurs acquéreurs de logements ou de locaux à usage autre que d’habitation dans le cadre d’une vente sur plans. Dit autrement, si un promoteur affilié fait faillite, abandonne le chantier ou n’achève pas le programme, les acquéreurs ayant versé des avances peuvent activer la garantie du Fonds pour être remboursés, ou pour permettre l’achèvement du projet. Comme l’ANURB, le FGCMPI dépend du ministère de l’Habitat — mais son rôle à lui est financier, pas urbanistique.

Base légale

Tout part du décret législatif n°93-03 du 1er mars 1993 relatif à l’activité immobilière, dont l’article 13 a introduit en Algérie le principe de la vente sur plans encadrée par une garantie financière obligatoire. Le décret exécutif n°97-406 du 3 novembre 1997 concrétise ensuite la création effective du Fonds. Depuis, l’affiliation au FGCMPI est une obligation légale pour tout promoteur souhaitant commercialiser des logements en VSP : sans elle, le contrat de vente sur plans n’est tout simplement pas conforme à la réglementation.

Comment fonctionne la garantie pour l’acquéreur

Quand un promoteur affilié met en vente un programme sur plans, le contrat de réservation puis le contrat de vente définitif doivent faire référence à l’attestation de garantie délivrée par le Fonds pour ce projet précis. Selon Zoom Algérie, qui détaille régulièrement le fonctionnement de la garantie VSP, cette attestation certifie que les avances versées par les acquéreurs — à la commande, puis aux différentes phases d’avancement des travaux — sont couvertes. Et si le promoteur fait défaut (cessation d’activité, abandon de chantier, liquidation judiciaire), c’est le Comité de Garantie du FGCMPI qui examine les dossiers des acquéreurs lésés et statue sur la mise en jeu de la garantie, selon des critères approuvés par le ministère de l’Habitat.

Comment vérifier qu’un promoteur est bien affilié avant d’acheter

Avant de verser le moindre acompte sur un programme immobilier neuf, quelques vérifications s’imposent :

• Demandez au promoteur son numéro d’affiliation au FGCMPI ainsi que l’attestation de garantie propre au projet concerné — pas une attestation générale de l’entreprise ;
• Vérifiez ces informations directement auprès des services du FGCMPI, qui publie régulièrement la liste des promoteurs affiliés et des projets garantis ;
• Assurez-vous que le contrat de vente sur plans mentionne explicitement les références de cette garantie, comme l’exige la réglementation ;
• Méfiez-vous de tout promoteur qui refuse de communiquer ces références, ou qui propose des « arrangements » en dehors du circuit officiel de la VSP.

Organes de gestion du Fonds

La gouvernance du FGCMPI repose sur la solidarité et la participation active des promoteurs adhérents eux-mêmes.

Le FGCMPI en chiffres

Le Fonds a vu son portefeuille d’adhérents et de projets garantis croître fortement depuis sa création — signe que la VSP encadrée occupe désormais une place centrale dans le marché du logement privé algérien.

Ces chiffres sont ceux publiés par le site officiel du Fonds, fgcmpi.org.dz.

Coordonnées du FGCMPI

Siège social : Zone administrative, BP 66 Quater, Ouled Fayet, 16094, Alger.
Téléphone : 020 31 41 36 / 020 31 41 37.
Email : [email protected].
Site officiel : fgcmpi.org.dz, où sont publiées les listes actualisées des promoteurs affiliés et des projets garantis — à consulter avant toute signature.

VSP : ce que doit contenir un contrat conforme

L’attestation de garantie du FGCMPI ne suffit pas à elle seule. Un contrat de vente sur plans conforme à la réglementation algérienne doit aussi préciser la description technique du logement (surface, nombre de pièces, standing), l’échéancier de paiement lié à l’avancement réel des travaux — et non à des dates fixes indépendantes du chantier —, le délai de livraison contractuel, ainsi que les pénalités applicables en cas de retard. Pour un logement déjà achevé, c’est plutôt le certificat de possession qui atteste de la propriété : la garantie du FGCMPI, elle, ne couvre que la phase de construction, entre la commande et la livraison. Autant faire relire ce contrat par un notaire avant signature, et conserver tous les justificatifs de versement (reçus, virements), qui seront indispensables en cas de recours à la garantie du FGCMPI.

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Questions fréquentes

L’affiliation au FGCMPI est-elle obligatoire pour tous les promoteurs ?

Oui. Tout promoteur qui commercialise des biens en vente sur plans (VSP) doit être affilié au FGCMPI et disposer d’une attestation de garantie pour chaque projet concerné, conformément au décret législatif n°93-03.

Que se passe-t-il si mon promoteur n’est pas affilié ?

Aucune garantie ne s’applique en cas de défaillance : les acomptes versés ne sont pas protégés. Mieux vaut ne pas verser un centime à un promoteur incapable de justifier son affiliation et son attestation de garantie spécifique au projet.

Le FGCMPI garantit-il aussi les logements AADL ou LPL ?

Non. La garantie du FGCMPI ne couvre que la promotion immobilière privée vendue sur plans. Les programmes AADL et les logements publics locatifs gérés par l’OPGI relèvent de dispositifs et de garanties distincts.

Sources

• Zoom Algérie (zoomalgerie.com) : fonctionnement de la garantie sur la vente sur plans (VSP).
• FGCMPI (fgcmpi.org.dz) : chiffres officiels (promoteurs adhérents, projets garantis) et coordonnées.
• Journal officiel de la République algérienne (joradp.dz) : décret législatif n° 93-03 du 1er mars 1993 et décret exécutif n° 97-406 du 3 novembre 1997.