Sur Facebook, des groupes de plusieurs milliers de membres servent de bourse d’échange pour les logements publics. Un F3 AADL contre un appartement plus proche d’Alger, un LPA contre un AADL, souvent « avec une différence » payée en liquide. Autant le dire tout de suite : tant que l’acte de propriété n’est pas établi, ces échanges n’ont aucune valeur juridique. Et ceux qui les organisent s’exposent à des poursuites pour escroquerie.
Le sujet a fait l’objet d’un reportage d’Echorouk News. Une avocate agréée auprès de la Cour suprême et du Conseil d’État y décrit un véritable marché parallèle, où l’on vend et où l’on troque des logements que l’on ne possède pas encore.
AADL : pas d’échange avant le paiement complet
En location-vente, le logement reste la propriété de l’AADL pendant toute la durée du paiement. Le souscripteur l’occupe et le paie par mensualités. Il ne peut pourtant en disposer qu’après avoir réglé la totalité du prix et reçu son acte de propriété, comme le prévoit le décret exécutif 01-105 du 23 avril 2001, qui encadre la location-vente.
Le ministère de l’Habitat l’a confirmé noir sur blanc. En mars 2022, en réponse à la question écrite d’un député, le ministre de l’époque, Mohamed Tarek Belaribi, expliquait que l’échange entre bénéficiaires AADL n’était pas autorisé : sans paiement intégral, pas de droit de disposer du logement. L’agence n’a d’ailleurs ouvert aucune procédure d’échange. Le ministre n’excluait pas d’étudier la question plus tard, dans un cadre contrôlé dont les critères restaient à fixer. Nous n’avons trouvé, depuis, aucun texte venu organiser ces échanges.
Dit autrement, un « échange AADL » conclu sur Facebook ne transfère rien, même accompagné d’une remise de clés et d’un papier signé. Aux yeux de l’agence, chacun reste titulaire de son propre contrat.
Une fois l’acte établi, la porte s’ouvre
Tout change après le transfert de propriété. Jusqu’en 2017, les bénéficiaires AADL devaient encore patienter : cinq ans d’incessibilité, ramenés à deux ans par la loi de finances 2017. Puis la loi de finances 2018, en son article 91, a supprimé ce délai. Le logement peut désormais être cédé dès l’établissement de l’acte, à condition que le prix ait été entièrement payé.
Concrètement, deux propriétaires munis de leurs actes peuvent échanger leurs logements. Pas sur un coin de table, en revanche. Le Code civil exige que tout transfert de propriété immobilière soit établi en la forme authentique, devant notaire, puis enregistré et publié à la conservation foncière. C’est précisément ce que rappelle l’avocate dans le reportage : hors de ce circuit, la transaction bascule dans l’escroquerie.
Le déroulement chez le notaire est expliqué dans notre guide sur l’acte de vente immobilier.
LPA et LSP : vente sur plans et clause d’incessibilité
Le logement promotionnel aidé obéit à une autre logique. Ici, pas de location. L’acquéreur achète sur plans auprès d’un promoteur, par un contrat signé chez le notaire, et devient propriétaire d’un logement en construction. Avec une aide de l’État, cependant, et cette aide a une contrepartie.
La loi de finances complémentaire pour 2009 a instauré, en son article 10, une incessibilité de dix ans pour les logements acquis avec l’aide de l’État, notamment les LSP (devenus LPA) et les logements ruraux aidés. Une mention en ce sens figure sur l’acte. Pendant cette période, le bien ne peut être ni vendu ni loué. Ni échangé, donc, puisqu’un échange revient à deux ventes croisées. Un notaire qui lit la clause refusera de rédiger l’acte.
Avant de signer quoi que ce soit, mieux vaut lire l’acte du logement proposé et repérer la date à laquelle il devient cessible. Le contrat LPA est détaillé dans notre page cession et acte de propriété LPA.
Logement social : rien à échanger
Pour le logement public locatif (LPL), c’est encore plus net. Le locataire n’est pas propriétaire, l’appartement appartient à l’OPGI. Il ne peut donc ni le vendre, ni l’échanger de son propre chef avec un autre locataire. Seule la cession du logement social, quand elle est ouverte, lui permet de l’acheter. Et ce n’est qu’après cet achat qu’il pourra, un jour, le céder à son tour. Les conditions figurent dans notre page sur la cession du logement social.
« Bi3 el meftah » : ce que risque chacun
La vente ou l’échange « de la clé », c’est-à-dire la remise d’un logement contre de l’argent sans aucun acte, est la pratique que pointe le reportage. Elle se présente souvent sous des dehors rassurants : désistement signé, procuration, papier légalisé à l’APC. Aucun de ces documents ne rend propriétaire.
Côté acheteur, le risque est simple : perdre son argent. L’organisme reste propriétaire et peut récupérer le logement. L’occupant n’a aucun titre à faire valoir, et le papier signé entre particuliers ne vaut pas vente immobilière. Pour revoir les sommes versées, il faudra ensuite engager une procédure judiciaire, longue et sans garantie de résultat.
Pour celui qui vend ou échange un logement qu’il ne possède pas, l’exposition est pénale. L’article 372 du Code pénal punit l’escroquerie d’un à cinq ans d’emprisonnement, en plus d’une amende. C’est sur ce texte que l’avocate interrogée par Echorouk News fonde son avertissement.
Pourquoi un simple papier ne suffit pas ? La réponse détaillée se trouve dans notre page sur l’acte sous seing privé.
Échanger son logement légalement : les étapes
Changer de quartier ou d’appartement reste possible par la voie légale. Elle demande seulement de la patience. En pratique :
- Attendre d’avoir son propre acte de propriété : prix AADL entièrement payé, ou acte LPA signé et délai d’incessibilité écoulé.
- Demander à l’autre partie une copie de son acte, puis vérifier à la conservation foncière que le bien est bien à son nom.
- Repérer l’éventuelle clause d’incessibilité et calculer sa date de fin.
- Confier l’opération à un notaire, qui rédige l’acte, perçoit les droits et se charge de l’enregistrement et de la publication.
- Ne verser aucune somme hors de l’étude notariale, pas même la « différence ».
Le reste, groupes Facebook compris, relève du pari. Un pari que l’acheteur perd presque toujours. Pour les règles de revente de chaque formule, voir notre guide Acheter un logement AADL, LPP ou social : quand la revente est-elle possible ?, et pour le fonctionnement de la location-vente, notre dossier AADL.
Sources : Echorouk News ; réponse du ministre de l’Habitat à une question écrite (mars 2022) ; loi de finances 2018 ; loi de finances complémentaire 2009.
