على فيسبوك، تحولت مجموعات تضم آلاف الأعضاء إلى بورصة لتبادل السكنات العمومية: شقة F3 بصيغة عدل مقابل شقة أقرب إلى العاصمة، أو سكن ترقوي مدعم مقابل سكن عدل، وغالبا مع «فارق» يُدفع نقدا. والجواب واضح منذ البداية: ما دام عقد الملكية لم يُحرر، فلا قيمة قانونية لهذه التبادلات. ومن ينظمها يعرض نفسه للمتابعة القضائية بتهمة النصب.
تناول ربورتاج لقناة الشروق نيوز هذا الموضوع، ووصفت فيه محامية معتمدة لدى المحكمة العليا ومجلس الدولة سوقا موازية حقيقية تُباع فيها وتُستبدل سكنات لم يتملكها أصحابها بعد.
عدل: لا تبادل قبل تسديد كامل الثمن
في صيغة البيع بالإيجار، يبقى السكن ملكا للوكالة الوطنية لتحسين السكن وتطويره (عدل) طوال مدة التسديد. يشغله المكتتب ويدفع ثمنه بأقساط شهرية، لكنه لا يملك حق التصرف فيه إلا بعد تسديد كامل الثمن والحصول على عقد الملكية، كما ينص على ذلك المرسوم التنفيذي 01-105 المؤرخ في 23 أفريل 2001 الذي يؤطر البيع بالإيجار.
وقد أكدت وزارة السكن ذلك صراحة. ففي مارس 2022، وردا على سؤال كتابي لأحد النواب، أوضح الوزير آنذاك محمد طارق بلعريبي أن التبادل بين مستفيدي عدل غير مسموح به: فدون التسديد الكلي لا يوجد حق في التصرف في السكن. كما لم تفتح الوكالة أي إجراء للتبادل. ولم يستبعد الوزير دراسة المسألة مستقبلا في إطار مضبوط تُحدد معاييره لاحقا. ولم نعثر منذ ذلك الحين على أي نص ينظم هذه التبادلات.
بعبارة أخرى، «تبادل عدل» المبرم على فيسبوك لا ينقل أي شيء، حتى لو رافقه تسليم المفاتيح وورقة موقعة. ففي نظر الوكالة، يبقى كل طرف صاحب عقده الخاص.
بعد تحرير العقد، يصبح التبادل ممكنا
يتغير كل شيء بعد نقل الملكية. فإلى غاية 2017، كان على مستفيدي عدل الانتظار: خمس سنوات من عدم قابلية التنازل، خُفضت إلى سنتين بموجب قانون المالية لسنة 2017. ثم ألغى قانون المالية لسنة 2018، في مادته 91، هذه المهلة. وأصبح التنازل عن السكن ممكنا ابتداء من تاريخ تحرير العقد، بشرط تسديد كامل الثمن.
عمليا، يمكن لمالكين يحوز كل منهما عقده أن يتبادلا سكنيهما، لكن ليس بأي طريقة. فالقانون المدني يشترط أن يُحرر كل نقل للملكية العقارية في الشكل الرسمي أمام الموثق، ثم يُسجل ويُشهر بالمحافظة العقارية. وهذا بالضبط ما ذكّرت به المحامية في الربورتاج: خارج هذا المسار، تصبح المعاملة نصبا واحتيالا.
مراحل العقد لدى الموثق مشروحة في دليلنا حول عقد البيع العقاري.
السكن الترقوي المدعم LPA و LSP: البيع على التصاميم وبند عدم قابلية التنازل
يخضع السكن الترقوي المدعم لمنطق مختلف. فلا وجود هنا للإيجار: يشتري المستفيد على التصاميم من مرقٍّ عقاري، بعقد يوقع لدى الموثق، ويصبح مالكا لسكن قيد الإنجاز. لكن ذلك يتم بإعانة من الدولة، ولهذه الإعانة مقابل.
فقد أقر قانون المالية التكميلي لسنة 2009، في مادته العاشرة، عدم قابلية التنازل لمدة عشر سنوات عن السكنات المقتناة بإعانة من الدولة، ولا سيما السكن الاجتماعي التساهمي LSP (الذي أصبح LPA) والسكن الريفي المدعم. ويُدرج بند بهذا المعنى في العقد. وخلال هذه المدة، لا يمكن بيع السكن ولا تأجيره، ولا تبادله بالتالي، لأن التبادل في حقيقته بيعتان متقابلتان. والموثق الذي يقرأ هذا البند سيرفض تحرير العقد.
لذلك، من الأفضل قبل التوقيع على أي شيء قراءة عقد السكن المعروض وتحديد التاريخ الذي يصبح فيه قابلا للتنازل. وعقد LPA مفصل في صفحتنا حول التنازل وعقد ملكية السكن الترقوي المدعم.
السكن الاجتماعي: لا شيء للتبادل
أما السكن العمومي الإيجاري (LPL) فالأمر فيه أوضح. فالمستأجر ليس مالكا، والشقة ملك لديوان الترقية والتسيير العقاري. ولا يمكنه بيعها ولا تبادلها بمبادرة منه مع مستأجر آخر. وحدها عملية التنازل عن السكن الاجتماعي، حين تكون مفتوحة، تسمح له بشرائه. وبعد هذا الشراء فقط يمكنه يوما ما التنازل عنه بدوره. والشروط مفصلة في صفحتنا حول التنازل عن السكن الاجتماعي.
«بيع المفتاح»: ماذا يخاطر كل طرف؟
بيع «المفتاح» أو تبادله، أي تسليم سكن مقابل المال دون أي عقد، هو الممارسة التي يسلط عليها الربورتاج الضوء. وكثيرا ما تأتي في صورة مطمئنة: تنازل موقع، أو وكالة، أو ورقة مصادق عليها في البلدية. ولا تجعل أي من هذه الوثائق صاحبها مالكا.
بالنسبة للمشتري، الخطر بسيط: خسارة أمواله. فالهيئة تبقى مالكة للسكن ويمكنها استرجاعه، والشاغل لا يملك أي سند يحتج به، والورقة الموقعة بين الخواص لا تُعد بيعا عقاريا. ولاسترجاع المبالغ المدفوعة، لا بد بعدها من دعوى قضائية طويلة دون ضمان للنتيجة.
أما من يبيع أو يبادل سكنا لا يملكه، فيتعرض للمتابعة الجزائية. إذ تعاقب المادة 372 من قانون العقوبات على النصب بالحبس من سنة إلى خمس سنوات، إضافة إلى غرامة مالية. وعلى هذا النص تبني المحامية التي استجوبتها الشروق نيوز تحذيرها.
لماذا لا تكفي ورقة بسيطة؟ الجواب المفصل في صفحتنا حول العقد العرفي.
تبادل السكن بطريقة قانونية: المراحل
يبقى تغيير الحي أو الشقة ممكنا عبر الطريق القانوني، لكنه يتطلب الصبر. عمليا:
- الانتظار إلى غاية الحصول على عقد الملكية الخاص بك: تسديد كامل ثمن سكن عدل، أو توقيع عقد LPA وانقضاء مدة عدم قابلية التنازل.
- طلب نسخة من عقد الطرف الآخر، ثم التحقق لدى المحافظة العقارية من أن السكن مسجل باسمه فعلا.
- البحث عن بند عدم قابلية التنازل إن وُجد وحساب تاريخ انتهائه.
- إسناد العملية إلى موثق يحرر العقد ويحصّل الحقوق ويتكفل بالتسجيل والشهر.
- عدم دفع أي مبلغ خارج مكتب التوثيق، ولا حتى «الفارق».
وكل ما عدا ذلك، بما فيه مجموعات فيسبوك، مجرد رهان يخسره المشتري في أغلب الأحيان. ولمعرفة قواعد إعادة البيع الخاصة بكل صيغة، اطلع على دليلنا شراء سكن عدل أو LPP أو اجتماعي: متى يمكن إعادة البيع؟، ولفهم صيغة البيع بالإيجار، ملفنا حول سكنات عدل.
المصادر: الشروق نيوز؛ رد وزير السكن على سؤال كتابي (مارس 2022)؛ قانون المالية لسنة 2018؛ قانون المالية التكميلي لسنة 2009.
