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« Terrain constructible, papiers en règle. » La formule figure dans presque toutes les annonces. Elle ne prouve pourtant rien. Un terrain peut avoir un acte notarié parfaitement valable et se trouver dans un secteur où l’on ne construira pas avant quinze ans, ou sous une servitude qui interdit tout bâtiment sur la moitié de sa surface. Pour le savoir, il faut lire deux documents d’urbanisme que peu d’acheteurs consultent : le PDAU et le POS. Voici comment ils fonctionnent, où les trouver et comment en tirer une réponse claire avant d’acheter.
L’essentiel : Le PDAU (plan directeur d’aménagement et d’urbanisme) découpe le territoire de la commune en quatre secteurs : urbanisé, à urbaniser, d’urbanisation future et non urbanisable. Le POS (plan d’occupation des sols) fixe ensuite, parcelle par parcelle, ce qu’on peut bâtir : usage, hauteur, emprise, reculs, servitudes. Les deux sont prévus par la loi n° 90-29 du 1er décembre 1990 et sont opposables une fois approuvés. Pour savoir si un terrain est constructible, demandez un certificat d’urbanisme à l’APC : il résume les règles applicables à la parcelle. Ne vous fiez jamais à la seule parole du vendeur.
Deux plans, deux échelles
Pensez à une carte routière et à un plan de quartier. La première dit où passeront les grands axes et où la ville va s’étendre. Le second indique, rue par rue, ce qui est permis. Le PDAU joue le rôle de la carte routière, le POS celui du plan de quartier.
Ces deux instruments ont été créés par la loi n° 90-29 du 1er décembre 1990 relative à l’aménagement et l’urbanisme, modifiée et complétée par la loi n° 04-05 du 14 août 2004. Leur contenu et leur procédure d’élaboration sont précisés par deux décrets exécutifs du 28 mai 1991 : le n° 91-177 pour le PDAU et le n° 91-178 pour le POS, tous deux modifiés en 2005.
L’idée générale tient en une phrase : une fois approuvés, ces plans s’imposent à tous, administration comme particuliers. Un permis de construire qui ne les respecte pas doit être refusé. Un bâtiment élevé en violation de leurs règles s’expose à un refus de conformité, voire à la démolition.
Le PDAU : les quatre secteurs de la commune
Le PDAU couvre en principe tout le territoire d’une commune, parfois de plusieurs communes voisines. Il fixe les orientations de l’urbanisation sur environ vingt ans et découpe le sol en quatre catégories.
| Secteur | Ce qu’il recouvre | Pour un acheteur |
|---|---|---|
| Urbanisé (SU) | Les quartiers déjà bâtis et équipés, y compris les terrains vides à l’intérieur | Construction possible, sous réserve du POS |
| À urbaniser (SAU) | Les terrains prévus pour l’extension à court et moyen terme, sur une dizaine d’années | Constructible à terme, souvent après un POS et des réseaux |
| D’urbanisation future (SUF) | Les réserves pour le long terme, à l’horizon de vingt ans | Construction en principe bloquée en attendant |
| Non urbanisable (SNU) | Terres agricoles, forêts, zones à risques, sites protégés | Construction très limitée, voire interdite |
C’est le secteur d’urbanisation future qui piège le plus d’acheteurs. Sur le terrain, rien ne le distingue d’une parcelle voisine constructible. Les réseaux passent parfois à proximité, et le vendeur évoque volontiers un « permis facile ». Mais tant que le plan n’est pas révisé, le permis n’a guère de chance d’aboutir.
Le PDAU est élaboré à l’initiative du président de l’APC, adopté par délibération de l’assemblée, soumis à une enquête publique de quarante-cinq jours, puis approuvé. Selon la taille de la commune, l’approbation relève du wali, d’un arrêté interministériel ou d’un décret exécutif. Il peut être révisé, et beaucoup l’ont été ces dernières années pour intégrer de nouveaux pôles urbains ou des programmes de logements publics.
Le POS : les règles de la parcelle
Le POS descend au niveau de l’îlot et de la parcelle. Il ne couvre pas toute la commune d’un coup : on en établit plusieurs, chacun pour un périmètre défini par le PDAU. C’est pourquoi une ville peut avoir des dizaines de POS, numérotés.
À Alger, par exemple, la wilaya fait état de 169 POS proposés, dont 93 approuvés, 151 études lancées et 141 achevées, selon les chiffres présentés au conseil exécutif et rapportés dans notre article sur les 93 plans d’occupation des sols approuvés à Alger. Dit autrement, une bonne partie du territoire de la capitale attend encore son règlement détaillé.
Concrètement, un POS fixe :
- la destination des sols, habitat, équipement, activité ou espace vert ;
- le coefficient d’occupation du sol (COS), qui plafonne la surface de plancher constructible ;
- le coefficient d’emprise au sol (CES), autrement dit la part de la parcelle que le bâtiment peut couvrir ;
- les hauteurs maximales, en mètres ou en nombre de niveaux ;
- les reculs par rapport à la voie et aux voisins ;
- les servitudes, les emplacements réservés aux voies et aux équipements publics, ainsi que les zones à protéger.
Le POS suit la même logique que le PDAU, avec une enquête publique plus longue, de soixante jours. Une fois approuvé par délibération de l’APC, il devient la référence pour toute demande de permis de construire dans son périmètre.
Pas encore de POS : quelles règles ?
La situation est courante, surtout en périphérie des villes. L’absence de POS ne veut pas dire absence de règles. Ce sont alors le PDAU et les règles générales d’aménagement et d’urbanisme, fixées par le décret exécutif n° 91-175 du 28 mai 1991, qui s’appliquent : implantation par rapport aux voies, hauteurs raisonnables, desserte, sécurité et salubrité.
En pratique, l’administration se montre plus prudente dans ces zones. Un permis peut être refusé ou assorti de conditions si le projet risque de compromettre l’aménagement futur, par exemple le tracé d’une voie prévue. Autant le savoir avant d’acheter : dans un secteur sans POS, la réponse de l’APC compte encore plus que d’habitude.
Où consulter ces plans
Les plans approuvés sont tenus à la disposition du public. Le premier guichet est le service technique de l’urbanisme de l’APC où se trouve le terrain. On peut y consulter les plans graphiques et le règlement écrit. La direction de l’urbanisme, de l’architecture et de la construction (DUAC) de la wilaya détient également les dossiers, et l’Agence nationale de l’urbanisme a réalisé une partie de ces études.
Consulter le plan, c’est bien. Obtenir une réponse écrite, c’est mieux. Le certificat d’urbanisme sert exactement à cela : il indique, pour une parcelle précise, les droits à construire, les servitudes et la desserte par les réseaux. La demande se dépose à l’APC avec un plan de situation, et le délai de réponse est de quinze jours. C’est la pièce la plus utile avant un achat, et elle est souvent négligée.
Le plus prudent consiste à demander le certificat soi-même, ou à exiger qu’il soit récent si le vendeur le fournit. Un certificat ancien peut ne plus refléter un POS approuvé depuis.
Lire un POS sans être architecte
Un POS se compose d’un règlement écrit et de plans graphiques. Le plan repère des zones par des lettres ou des codes, et le règlement décrit les règles de chaque zone. Il suffit donc de localiser sa parcelle, de noter le code, puis de lire l’article correspondant.
Prenons un exemple chiffré. Un terrain de 300 m² se trouve dans une zone résidentielle où le règlement fixe un CES de 0,6 et un COS de 1,8, avec une hauteur maximale de R+2. Le bâtiment pourra couvrir au plus 180 m² au sol, soit 300 × 0,6, et totaliser au plus 540 m² de plancher, soit 300 × 1,8, répartis sur trois niveaux. Un projet R+4 serait refusé, même si les voisins ont construit plus haut.
Ce dernier point mérite d’être souligné. Les constructions voisines ne prouvent rien. Beaucoup ont été élevées sans permis ou au-delà de ce qui était autorisé, et certaines attendent encore leur régularisation au titre de la loi 08-15. Se référer à l’immeuble d’à côté pour estimer ses propres droits est l’une des erreurs les plus fréquentes.
Les pièges qui rendent un terrain inconstructible
Certains obstacles ne se voient pas à l’œil nu. Ils apparaissent en revanche dans le PDAU, le POS ou le certificat d’urbanisme.
Les zones à risques arrivent en premier. Depuis la loi 04-05, adoptée après le séisme de 2003, les terrains exposés à des risques naturels ou technologiques, inondation, glissement de terrain, faille, sont soumis à des restrictions sévères, voire à une interdiction. Un terrain en bordure d’oued, même sec la plupart de l’année, mérite une vérification systématique.
Viennent ensuite les terres agricoles. Les terres classées agricoles, surtout les plus fertiles, sont protégées et ne se bâtissent pas librement. C’est là que naissent beaucoup de lotissements informels, vendus en lots par acte sous seing privé, sans permis de lotir. Notre page sur le permis de lotir explique pourquoi un lot issu d’un découpage non autorisé pose problème.
Les servitudes, enfin, peuvent amputer une parcelle : ligne à haute tension, conduite de gaz, emprise d’une route élargie, périmètre d’un site historique, proximité du littoral. Les zones forestières font aussi l’objet d’un durcissement annoncé, comme l’explique notre article sur la construction en zone forestière. Ajoutez les emplacements réservés : une parcelle désignée pour accueillir une école ou une voie peut être gelée, puis expropriée.
La méthode avant d’acheter
L’ordre a son importance. Inutile de payer un géomètre ou de négocier le prix si le terrain se révèle inconstructible.
- Situer précisément la parcelle : commune, lieu-dit, plan de situation, coordonnées si possible.
- Consulter le PDAU à l’APC pour connaître le secteur, urbanisé, à urbaniser, futur ou non urbanisable.
- Vérifier si un POS couvre la zone, s’il est approuvé ou seulement en cours d’étude.
- Demander un certificat d’urbanisme à jour pour la parcelle.
- Contrôler le titre de propriété et l’absence d’indivision avec un notaire.
- Faire vérifier sur place les limites et la desserte par les réseaux.
Les étapes 5 et 6 relèvent de la vérification juridique et technique, détaillée dans notre guide de l’achat de terrain à bâtir. Pour un terrain issu d’un partage familial, le certificat de morcellement peut aussi être nécessaire. Une fois le terrain acquis, la suite logique est décrite pas à pas dans notre guide pour construire sa maison en Algérie, du permis au certificat de conformité.
Un dernier conseil, concret : quand une révision du PDAU ou un nouveau POS est annoncé dans votre commune, l’enquête publique est le moment de faire valoir vos observations. Elles sont consignées dans un registre et examinées avant l’approbation. Une fois le plan approuvé, il est beaucoup plus difficile de le contester.
Questions fréquentes sur le PDAU et le POS
Quelle est la différence entre PDAU et POS ?
Le PDAU fixe les grandes orientations d’urbanisme de la commune et découpe son territoire en secteurs urbanisé, à urbaniser, d’urbanisation future et non urbanisable. Le POS détaille, pour un périmètre donné, les règles de chaque parcelle : usage, COS, emprise au sol, hauteur, reculs et servitudes.
Comment savoir si un terrain est constructible en Algérie ?
Consultez le PDAU et le POS au service d’urbanisme de l’APC, puis demandez un certificat d’urbanisme pour la parcelle. Il indique les droits à construire, les servitudes et la desserte par les réseaux, avec un délai de réponse de quinze jours.
Où consulter le POS de ma commune ?
Au service technique de l’urbanisme de l’APC, qui tient les plans approuvés à la disposition du public. La direction de l’urbanisme, de l’architecture et de la construction de la wilaya détient aussi les dossiers.
Peut-on construire sans POS ?
Oui, mais selon le PDAU et les règles générales d’aménagement et d’urbanisme du décret exécutif 91-175. L’administration peut refuser ou conditionner un permis qui compromettrait l’aménagement futur de la zone.
Un terrain en secteur d’urbanisation future est-il constructible ?
En principe non, tant que le PDAU n’est pas révisé ou qu’un POS n’a pas ouvert la zone à l’urbanisation. Ces réserves sont prévues pour le long terme, à l’horizon d’une vingtaine d’années.
Que signifient COS et CES ?
Le COS, coefficient d’occupation du sol, plafonne la surface de plancher par rapport à la surface du terrain. Le CES, coefficient d’emprise au sol, limite la part du terrain que le bâtiment peut couvrir. Sur 300 m² avec un COS de 1,8 et un CES de 0,6 : 540 m² de plancher et 180 m² au sol au maximum.
Sources : loi n° 90-29 du 1er décembre 1990 relative à l’aménagement et l’urbanisme, modifiée par la loi n° 04-05 du 14 août 2004 ; décrets exécutifs n° 91-175, 91-177 et 91-178 du 28 mai 1991, modifiés en 2005 ; décret exécutif n° 15-19 du 25 janvier 2015 (actes d’urbanisme) ; wilaya d’Alger, selon El Massa.
