آخر تحديث:
« أرض صالحة للبناء، الوثائق كاملة ». هذه العبارة موجودة في كل الإعلانات تقريبا، لكنها لا تثبت شيئا. قد تكون للأرض عقد موثّق صحيح تماما وتقع في قطاع لن يُبنى فيه قبل خمس عشرة سنة، أو تحت ارتفاق يمنع أي بناء على نصف مساحتها. لمعرفة ذلك، يجب قراءة وثيقتين عمرانيتين نادرا ما يطّلع عليهما المشترون: المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير ومخطط شغل الأراضي. إليكم كيف يعملان، وأين تجدونهما، وكيف تحصلون منهما على جواب واضح قبل الشراء.
الأهم: المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير (PDAU) يقسّم إقليم البلدية إلى أربعة قطاعات: معمّر، مبرمج للتعمير، للتعمير المستقبلي، وغير قابل للتعمير. ثم يحدد مخطط شغل الأراضي (POS)، قطعة بقطعة، ما يمكن بناؤه: الاستعمال، الارتفاع، المساحة المبنية، الارتدادات والارتفاقات. المخططان منصوص عليهما في القانون رقم 90-29 المؤرخ في الفاتح ديسمبر 1990، ويصبحان ملزمين بعد المصادقة. لمعرفة ما إذا كانت الأرض صالحة للبناء، اطلب شهادة التعمير من البلدية: تلخّص القواعد المطبقة على القطعة. لا تعتمد أبدا على كلام البائع وحده.
مخططان بسلّمين مختلفين
تصوّر خريطة طرق ومخطط حي. الأولى تقول أين ستمر المحاور الكبرى وأين ستتوسع المدينة. الثاني يبيّن، شارعا بشارع، ما هو مسموح. PDAU يلعب دور الخريطة، وPOS دور مخطط الحي.
أُنشئت هاتان الأداتان بموجب القانون رقم 90-29 المؤرخ في الفاتح ديسمبر 1990 المتعلق بالتهيئة والتعمير، المعدّل والمتمّم بالقانون رقم 04-05 المؤرخ في 14 أوت 2004. ويحدّد محتواهما وإجراءات إعدادهما مرسومان تنفيذيان مؤرخان في 28 ماي 1991: رقم 91-177 للمخطط التوجيهي ورقم 91-178 لمخطط شغل الأراضي، وقد عُدّلا سنة 2005.
الفكرة العامة بسيطة: بعد المصادقة، يفرض المخططان نفسيهما على الجميع، إدارة وأفرادا. رخصة بناء لا تحترمهما يجب أن تُرفض. وبناية شيّدت خلافا لقواعدهما معرّضة لرفض شهادة المطابقة، بل وللهدم.
PDAU: القطاعات الأربعة للبلدية
يغطي المخطط التوجيهي مبدئيا كامل إقليم البلدية، وأحيانا عدة بلديات متجاورة. يحدد توجهات التعمير على نحو عشرين سنة ويقسّم الأرض إلى أربع فئات.
| القطاع | ما يشمله | بالنسبة للمشتري |
|---|---|---|
| المعمّر | الأحياء المبنية والمجهزة، بما فيها الأراضي الشاغرة داخلها | البناء ممكن، مع مراعاة POS |
| المبرمج للتعمير | أراضٍ موجّهة للتوسع على المدى القصير والمتوسط، نحو عشر سنوات | قابل للبناء لاحقا، غالبا بعد POS والشبكات |
| التعمير المستقبلي | احتياطات للمدى البعيد، في أفق عشرين سنة | البناء مجمّد مبدئيا في الانتظار |
| غير القابل للتعمير | أراضٍ فلاحية، غابات، مناطق خطر، مواقع محمية | بناء محدود جدا أو ممنوع |
قطاع التعمير المستقبلي هو الذي يوقع أكبر عدد من المشترين. في الميدان لا شيء يميّزه عن قطعة مجاورة صالحة للبناء. الشبكات تمر أحيانا بالقرب، والبائع يتحدث بسهولة عن « رخصة سهلة ». لكن ما دام المخطط لم يُراجَع، فحظوظ الرخصة ضعيفة جدا.
يُعدّ المخطط التوجيهي بمبادرة من رئيس المجلس الشعبي البلدي، ويُعتمد بمداولة المجلس، ويخضع لتحقيق عمومي مدته خمسة وأربعون يوما، ثم تتم المصادقة عليه. حسب حجم البلدية، تكون المصادقة من الوالي أو بقرار وزاري مشترك أو بمرسوم تنفيذي. ويمكن مراجعته، وقد روجعت مخططات كثيرة في السنوات الأخيرة لإدماج أقطاب حضرية جديدة أو برامج سكنية عمومية.
POS: قواعد القطعة
ينزل مخطط شغل الأراضي إلى مستوى الجزيرة العمرانية والقطعة. لا يغطي البلدية كلها دفعة واحدة: تُعدّ عدة مخططات، كل واحد لمحيط يحدده المخطط التوجيهي. لذلك قد يكون لمدينة واحدة عشرات المخططات المرقّمة.
في الجزائر العاصمة مثلا، تتحدث الولاية عن 169 مخططا مقترحا، منها 93 مصادقا عليها، و151 دراسة منطلقة و141 مستكملة، حسب الأرقام المعروضة في المجلس التنفيذي والواردة في مقالنا حول المصادقة على 93 مخططا لشغل الأراضي بالعاصمة. بعبارة أخرى، جزء كبير من إقليم العاصمة ما زال ينتظر تنظيمه المفصّل.
ملموسا، يحدد مخطط شغل الأراضي:
- وجهة الأراضي، سكن أو تجهيز أو نشاط أو مساحة خضراء؛
- معامل شغل الأرض (COS)، الذي يحدد السقف الأعلى لمساحة الأرضيات المبنية؛
- معامل الاستيلاء على الأرض (CES)، أي الجزء من القطعة الذي يمكن للبناية أن تغطيه؛
- الارتفاعات القصوى، بالأمتار أو بعدد الطوابق؛
- الارتدادات عن الطريق وعن الجيران؛
- الارتفاقات، والمواقع المخصصة للطرق والتجهيزات العمومية، والمناطق الواجب حمايتها.
يتبع مخطط شغل الأراضي نفس منطق المخطط التوجيهي، مع تحقيق عمومي أطول مدته ستون يوما. وبعد المصادقة عليه بمداولة المجلس الشعبي البلدي، يصبح المرجع لكل طلب رخصة بناء داخل محيطه.
لا يوجد POS بعد: أي قواعد؟
الحالة شائعة، خاصة في ضواحي المدن. غياب مخطط شغل الأراضي لا يعني غياب القواعد. تنطبق حينئذ أحكام المخطط التوجيهي والقواعد العامة للتهيئة والتعمير، المحددة بالمرسوم التنفيذي رقم 91-175 المؤرخ في 28 ماي 1991: التموضع بالنسبة للطرق، ارتفاعات معقولة، المنافذ، الأمن والنظافة.
عمليا، تكون الإدارة أكثر حذرا في هذه المناطق. قد تُرفض الرخصة أو تُربط بشروط إذا كان المشروع قد يعرقل التهيئة المستقبلية، مثل مسار طريق مبرمج. من الأفضل معرفة ذلك قبل الشراء: في قطاع بلا مخطط شغل أراضٍ، لردّ البلدية أهمية أكبر من المعتاد.
أين تطّلع على هذه المخططات
المخططات المصادق عليها موضوعة تحت تصرف الجمهور. الشباك الأول هو المصلحة التقنية للتعمير في البلدية التي توجد بها الأرض، حيث يمكن الاطلاع على المخططات البيانية والنظام المكتوب. وتحوز مديرية التعمير والهندسة المعمارية والبناء للولاية أيضا هذه الملفات، وقد أنجزت الوكالة الوطنية للتعمير جزءا من هذه الدراسات.
الاطلاع على المخطط جيد، لكن الحصول على رد مكتوب أفضل. شهادة التعمير تؤدي هذا الدور بالضبط: تبيّن، لقطعة محددة، حقوق البناء والارتفاقات والربط بالشبكات. يُودع الطلب لدى البلدية مع مخطط الموقع، وأجل الرد خمسة عشر يوما. هي أنفع وثيقة قبل الشراء، وكثيرا ما يُغفل عنها.
الأحوط أن تطلب الشهادة بنفسك، أو أن تشترط أن تكون حديثة إذا قدّمها البائع. شهادة قديمة قد لا تعكس مخطط شغل أراضٍ صودق عليه بعدها.
قراءة POS دون أن تكون مهندسا معماريا
يتكون مخطط شغل الأراضي من نظام مكتوب ومخططات بيانية. المخطط يميّز المناطق بحروف أو رموز، والنظام يصف قواعد كل منطقة. يكفي إذن تحديد موقع قطعتك، وتسجيل الرمز، ثم قراءة المادة الموافقة.
لنأخذ مثالا بالأرقام. أرض مساحتها 300 متر مربع في منطقة سكنية يحدد نظامها معامل استيلاء 0,6 ومعامل شغل 1,8 وارتفاعا أقصى R+2. يمكن للبناية أن تغطي على الأكثر 180 مترا مربعا من الأرض، أي 300 × 0,6، وأن تبلغ على الأكثر 540 مترا مربعا من الأرضيات، أي 300 × 1,8، موزعة على ثلاثة مستويات. مشروع R+4 سيُرفض، حتى لو بنى الجيران أعلى.
هذه النقطة الأخيرة تستحق التأكيد. بنايات الجيران لا تثبت شيئا. كثير منها شيّد دون رخصة أو تجاوز المسموح، وبعضها ما زال ينتظر تسويته في إطار القانون 08-15. الاستناد إلى العمارة المجاورة لتقدير حقوقك من أكثر الأخطاء شيوعا.
الفخاخ التي تجعل الأرض غير قابلة للبناء
بعض العوائق لا تُرى بالعين المجردة، لكنها تظهر في المخطط التوجيهي أو مخطط شغل الأراضي أو شهادة التعمير.
المناطق المعرضة للأخطار في المقدمة. منذ القانون 04-05، الذي صدر بعد زلزال 2003، تخضع الأراضي المعرضة للأخطار الطبيعية أو التكنولوجية، من فيضانات وانزلاقات وصدوع، لقيود صارمة بل وللمنع. أرض على حافة وادٍ، حتى لو كان جافا أغلب أيام السنة، تستحق تحققا منهجيا.
ثم تأتي الأراضي الفلاحية. الأراضي المصنفة فلاحية، خاصة الأكثر خصوبة، محمية ولا يُبنى فيها بحرية. من هنا تولد العديد من التجزئات غير الرسمية، التي تُباع قطعا بعقود عرفية دون رخصة تجزئة. صفحتنا حول رخصة التجزئة تشرح لماذا تطرح القطعة الناتجة عن تقسيم غير مرخّص مشكلة.
وأخيرا، قد تقتطع الارتفاقات جزءا من القطعة: خط كهربائي عالي التوتر، قناة غاز، حرم طريق موسّعة، محيط موقع تاريخي، القرب من الساحل. وتشهد المناطق الغابية بدورها تشديدا معلنا، كما يشرح مقالنا حول البناء في المناطق الغابية. أضف إلى ذلك المواقع المخصصة: قطعة موجهة لاستقبال مدرسة أو طريق قد تُجمّد ثم تُنزع ملكيتها.
الطريقة قبل الشراء
الترتيب مهم. لا فائدة من دفع أتعاب مهندس مسّاح أو التفاوض على السعر إذا تبيّن أن الأرض غير قابلة للبناء.
- تحديد القطعة بدقة: البلدية، المكان، مخطط الموقع، والإحداثيات إن أمكن.
- الاطلاع على المخطط التوجيهي في البلدية لمعرفة القطاع: معمّر، مبرمج، مستقبلي أو غير قابل للتعمير.
- التحقق مما إذا كان مخطط شغل أراضٍ يغطي المنطقة، وهل هو مصادق عليه أم قيد الدراسة فقط.
- طلب شهادة تعمير حديثة للقطعة.
- مراقبة سند الملكية والتأكد من غياب الشيوع مع موثّق.
- التحقق في الميدان من الحدود والربط بالشبكات.
الخطوتان 5 و6 تتعلقان بالتحقق القانوني والتقني، المفصّل في دليلنا حول شراء أرض للبناء. وبالنسبة لأرض ناتجة عن قسمة عائلية، قد تكون شهادة التقسيم ضرورية أيضا. وبعد اقتناء الأرض، تجد الخطوات الموالية مشروحة خطوة بخطوة في دليلنا بناء منزل في الجزائر، من الرخصة إلى شهادة المطابقة.
نصيحة أخيرة ملموسة: عند الإعلان عن مراجعة المخطط التوجيهي أو عن مخطط شغل أراضٍ جديد في بلديتك، فالتحقيق العمومي هو وقت تقديم ملاحظاتك. تُسجّل في سجل وتُدرس قبل المصادقة. وبعد المصادقة يصبح الطعن في المخطط أصعب بكثير.
أسئلة شائعة حول PDAU وPOS
ما الفرق بين PDAU وPOS؟
المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير يحدد التوجهات الكبرى للبلدية ويقسّم إقليمها إلى قطاعات معمّرة ومبرمجة ومستقبلية وغير قابلة للتعمير. أما مخطط شغل الأراضي فيفصّل، لمحيط معيّن، قواعد كل قطعة: الاستعمال، معامل الشغل، الاستيلاء، الارتفاع، الارتدادات والارتفاقات.
كيف أعرف أن الأرض صالحة للبناء في الجزائر؟
اطلع على المخطط التوجيهي ومخطط شغل الأراضي في مصلحة التعمير بالبلدية، ثم اطلب شهادة التعمير للقطعة. تبيّن حقوق البناء والارتفاقات والربط بالشبكات، وأجل الرد خمسة عشر يوما.
أين أطّلع على مخطط شغل الأراضي لبلديتي؟
لدى المصلحة التقنية للتعمير بالبلدية، التي تضع المخططات المصادق عليها تحت تصرف الجمهور. وتحوز مديرية التعمير والهندسة المعمارية والبناء للولاية الملفات أيضا.
هل يمكن البناء دون مخطط شغل أراضٍ؟
نعم، لكن وفق المخطط التوجيهي والقواعد العامة للتهيئة والتعمير الواردة في المرسوم التنفيذي 91-175. يمكن للإدارة أن ترفض أو تشترط في رخصة قد تعرقل التهيئة المستقبلية للمنطقة.
هل الأرض في قطاع التعمير المستقبلي صالحة للبناء؟
مبدئيا لا، ما دام المخطط التوجيهي لم يُراجَع أو لم يفتح مخطط شغل أراضٍ المنطقة للتعمير. هذه الاحتياطات موجّهة للمدى البعيد، في أفق عشرين سنة تقريبا.
ماذا يعني COS وCES؟
COS معامل شغل الأرض، يحدد السقف الأعلى لمساحة الأرضيات مقارنة بمساحة الأرض. CES معامل الاستيلاء على الأرض، يحدد الجزء الذي تغطيه البناية. على 300 متر مربع بمعامل شغل 1,8 ومعامل استيلاء 0,6: 540 مترا مربعا من الأرضيات و180 مترا مربعا على الأرض كحد أقصى.
المصادر: القانون رقم 90-29 المؤرخ في الفاتح ديسمبر 1990 المتعلق بالتهيئة والتعمير، المعدّل بالقانون رقم 04-05 المؤرخ في 14 أوت 2004؛ المراسيم التنفيذية 91-175 و91-177 و91-178 المؤرخة في 28 ماي 1991 والمعدّلة سنة 2005؛ المرسوم التنفيذي 15-19 المؤرخ في 25 جانفي 2015 (عقود التعمير)؛ ولاية الجزائر، حسب المساء.
