تُقدَّم المرابحة على أنها البديل عن القرض الكلاسيكي، وقد فرضت نفسها في الوكالات البنكية. وتختارها كثير من العائلات عن قناعة، تجنّبا للفائدة. غير أن مقال رأي نشرته جريدة La Nouvelle République يوم 20 سبتمبر، بتوقيع العربي بالطة، ألقى حجرا في الماء الراكد: ففي النهاية، ستكون الفاتورة أثقل بكثير مما يُتصوّر لحظة التوقيع.
المبدأ باختصار
في المرابحة العقارية، ليس الزبون من يشتري المسكن بمال مقترض. بل يشتري البنك العقار ثم يعيد بيعه للزبون بهامش ربح معروف من البداية، يُدفع على عدة سنوات. وعلى الورق، الأمر بسيط وشفاف.
ما ينتقده مقال الرأي
المأخذ الأول: البطء. فبين خبرة العقار، والموافقات الداخلية، والضمانات، والمرور على الموثق، وتأمين التكافل، قد يستغرق الملف أسابيع بل أشهرا. وهي مدة كافية ليملّ البائع وتسقط الصفقة.
أما المأخذ الثاني فأثقل. فحسب الكاتب، قد ينتهي الأمر بعقار تُقدّر قيمته بنحو 60 مليون دينار إلى أن يكلّف المشتري قرابة 120 مليونا بعد جمع هامش الربح والتأمين ومختلف المصاريف. أي أن السعر يتضاعف تقريبا.
ويتركّز جزء من الانتقادات على تأمين التكافل. فكيف تتطور تكلفته كلما انخفض المبلغ المتبقي للتسديد؟ آليات الحساب ليست دائما واضحة للزبون. والملاحظة نفسها تنطبق على الأقساط السنوية الثابتة: فهي مطمئنة، لكنها قد تخفي التوزيع الحقيقي بين ما يُدفع ثمنا للعقار، وما يُدفع هامشا للربح، وما يُدفع للتأمين.
وخلاصته تتلخص في كلمة واحدة: الشفافية. فمن حق المشتري، قبل التوقيع، أن يحصل على تفصيل كامل يشرح كيف يُنتقل من سعر المسكن إلى التكلفة النهائية.
رأي، وليس جدولا رسميا
توضيح مهم: الأمر يتعلق بمقال رأي. فالأرقام المذكورة مجرد مثال، والتكلفة الحقيقية تتوقف على البنك والمدة والمساهمة الشخصية ووضعية كل زبون. وعلى مدة طويلة، يكلّف القرض الكلاسيكي بدوره أكثر بكثير من السعر المعلن. فالسؤال الحقيقي إذن هو المقارنة على مدة متساوية.
قبل التوقيع: الأسئلة الواجب طرحها
- ما هو المبلغ الإجمالي الذي سأدفعه، بما فيه المصاريف والتأمين، طيلة المدة؟
- كيف يُحسب قسط التكافل، وهل ينخفض مع الوقت؟
- ماذا يحدث إذا أردت التسديد المسبق؟
- ما هي مصاريف الملف والخبرة والموثق التي تبقى على عاتقي؟
اطلبوا الإجابات كتابيا وقارنوا بين بنكين على الأقل. يعرض مقالنا حول القرض بدون فائدة في الجزائر الصيغ المتوفرة، ويساعد مقالنا حول مصاريف الموثق على تقدير جزء من التكاليف الملحقة. أما بالنسبة للمساكن المدعومة، فالشروط مختلفة: انظروا صفحتنا حول القرض البنكي للسكن الترقوي المدعم LPA.